Местность на западе Москвы, где сейчас расположена Большая Грузинская улица, долгое время не считалась удобной для проживания. Здесь протекали три речки: Пресня, Бубна и Кабаниха, и их пруды частично сохранились на территории Московского зоопарка. Из-за частых паводков и весенних половодий земли часто затапливались. С XII века здесь проходила старая Волоцкая дорога на Новгород. В конце XVI века эта территория оказалась за пределами Земляного города, а в XVII веке стала царской собственностью. В 1681 году царь Федор Алексеевич устроил здесь свою летнюю резиденцию, село Воскресенское.

В 1729 году Петр II подарил село грузинскому царю Вахтангу VI, который построил на берегу большого Пресненского пруда дворец. Его свита расселилась по окрестностям, образовав Грузинскую слободу, что отразилось в названиях современных улиц и переулков.

Первый архивный план владения 12 по Большой Грузинской улице датируется 1832 годом. Оно принадлежало купцу 3-й гильдии Василию Мануилову. Небольшая усадьба на берегу Пресненского пруда включала деревянный главный дом, флигель, большой сад и хозяйственные постройки.

После Мануилова усадьба сменила нескольких владельцев, но значительных изменений в застройке не происходило, пока в 1897 году братья Перфильевы не продали её Московскому императорскому университету. Университет решил построить на этом месте здание студенческого общежития. Строительство велось с 1897 по 1898 год по проекту известного архитектора Константина Михайловича Быковского, автора комплекса Московского университета на Моховой. Надзор за строительством осуществлял его помощник, архитектор-реставратор Зиновий Иванович Иванов.

Общежитие состояло из двух корпусов (ныне дома 10 и 12), расположенных под углом друг к другу. Второй корпус был построен позже, в 1903 году, архитектором Р. И. Клейном, который также участвовал в создании комплекса университетских клиник на Девичьем поле. Фасады обоих корпусов, хотя и различаются в деталях, в целом схожи. Парадный вход современного дома 12 выделен ризалитом и рустованными пилястрами. На южном и восточном фасадах есть балконы с металлическими ограждениями. Окна украшены профилированными наличниками и сандриками различной формы и рисунка. Здание опоясывает профилированный венчающий карниз с поясом кронштейнов, а фасад украшают лепные розетки и скульптурные композиции.

В 1901 году в общежитии жил известный богослов и философ, тогда студент физико-математического факультета Московского университета священник Павел Флоренский.

В 1919 году в здании разместили 151-й сводный эвакуационный госпиталь для красноармейцев. Осенью того же года его посетил В. И. Ленин. В 1937 году бывшее общежитие разделили на два участка: 10 и 12.

Дом был взят под государственную охрану в 1971 году в связи со 100-летием со дня рождения В. И. Ленина.